Ngày 10/12/2025, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, Kỳ họp thứ 10 thông qua Luật Xây dựng năm 2025. Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026 (trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 94 Luật Xây dựng 2025. Khoản 2, khoản 3 Điều 43, Điều 71 và các khoản 3, 4, 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/1/2026). Sau đây xin được giới thiệu một số điểm mới của Luật, cụ thể:

1. Mở rộng đối tượng được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025 quy định chung về cấp giấy phép xây dựng, có nêu về mở rộng đối tượng được miễn giấy phép xây dựng như sau:

- Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp sau đây:

+ Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật này; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

+ Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến;

+ Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không;

+ Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;

+ Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định;

+ Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;

+ Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

2. Bắt buộc thẩm tra thiết kế đối với công trình thuộc diện thẩm định phòng cháy chữa cháy

Căn cứ khoản 5 Điều 26 Luật Xây dựng năm 2025 quy định công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng phải được thẩm tra thiết kế xây dựng làm cơ sở cho việc thẩm định bao gồm:

- Công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc dự án có công trình có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình, sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và các nội dung khác theo thỏa thuận hợp đồng xây dựng;

- Công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải được thẩm tra thiết kế xây dựng bảo đảm các yêu cầu về thiết kế phòng cháy và chữa cháy.

3. Bổ sung quy định về quản lý trật tự xây dựng

Căn cứ Điều 47 Luật Xây dựng năm 2025 quy định quản lý trật tự xây dựng như sau:

- Việc quản lý trật tự xây dựng phải được thực hiện từ khi tiếp nhận thông báo khởi công, khởi công xây dựng công trình cho đến khi công trình được nghiệm thu, bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng nhằm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời khi phát sinh vi phạm.

- Việc quản lý trật tự xây dựng phải đúng và đủ nội dung quản lý trật tự tương ứng với đối tượng công trình có yêu cầu cấp giấy phép xây dựng và công trình không yêu cầu cấp giấy phép xây dựng.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm toàn diện về quản lý trật tự xây dựng đối với các công trình xây dựng trên địa bàn theo phạm vi quản lý; Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm toàn diện về quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Khi phát hiện vi phạm, cơ quan có thẩm quyền quản lý trật tự xây dựng phải thực hiện thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

4. Nhà cấp 4, ở riêng lẻ diện tích sàn dưới 500m2 mới được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025 quy định chung về cấp giấy phép xây dựng, có nêu về nhà cấp 4, ở riêng lẻ diện tích sàn dưới 500m2 mới được miễn giấy phép xây dựng như sau:

- Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m² và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;

5. Quy định cụ thể trường hợp bất khả kháng được sửa đổi hợp đồng, điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng

Căn cứ Điều 13 Luật Xây dựng 2025 quy định về bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng

- Sự kiện bất khả kháng trong hoạt động xây dựng bao gồm:

+ Thiên tai, thảm họa môi trường;

+ Hỏa hoạn, dịch bệnh;

+ Tình trạng khẩn cấp về an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội và tình trạng khẩn cấp về quốc phòng;

+ Đình công, bãi công, cấm vận, bao vây;

+ Hoạt động về phát hiện cổ vật, khảo cổ;

+ Các trường hợp khác theo quy định của luật có liên quan.

- Hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng bao gồm các trường hợp:

+ Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật;

+ Các điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được;

+ Các trường hợp khác theo quy định của luật có liên quan.

- Việc xác định các sự kiện, trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 13 Luật Xây dựng năm 2025 phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự về sự kiện bất khả kháng và thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Luật Xây dưng năm 2025 là văn bản pháp lý quan trọng nhất, định hình lại toàn bộ hoạt động xây dựng tại Việt Nam trong giai đoạn tới, thay thế cho Luật Xây dựng năm 2014 và các luật sửa đổi liên quan./.